背景介紹：A集團公司隸屬于國資委，屬于某行業(yè)大型壟斷集團，年銷售收入1000億左右，下設20多個區(qū)域集團公司，每個集團公司下設20家左右法人單位，涵蓋餐飲、旅游、商貿(mào)、房地產(chǎn)、物流、報關代理、廣告?zhèn)髅�、不動產(chǎn)出租等行業(yè)�！　∥沂且患移胀〞�計師事務所的普通注冊會計師，經(jīng)常配合A集團審計部工作，除了房地產(chǎn)行業(yè)外，其他行業(yè)都接觸過。本次工作對B區(qū)域集團進行審計，按照審計分工，審計組中每個人負責一個或兩家企業(yè)的審計工作，可以對企業(yè)的財務管理、經(jīng)營管理等方面自由發(fā)表意見，審計組將每個人發(fā)現(xiàn)的問題進行匯總就是B區(qū)域集團審計報告的主要內(nèi)容。本次工作我的分工是一家C房地產(chǎn)公司，另外協(xié)助審計組長對有些問題的定性，預計工作時間4個星期（周六、日休息）。A集團審計部對下屬企業(yè)的審計，不像注冊會計師的年報審計那么規(guī)范，即使有個審計方案，其內(nèi)容皆為泛泛之談，大家都不重視。由于審計部對每個內(nèi)部審計人員的工作質(zhì)量沒有建立考核制度，即使出現(xiàn)了比較大的審計風險，只要具體負責的審計人員人際關系不是很差，一般不會追究其審計責任，因此審計質(zhì)量全靠具體審計人員的責任心、專業(yè)技能以及審計組長的認真程度，每個人的審計質(zhì)量參差不齊，很多情況下，只要你表現(xiàn)的很認真，也就是年輕人說得會裝，那你就是認真的。內(nèi)部審計最難的地方是如何處理好和被審計單位的關系，畢竟都是吃A集團飯的，被審計單位對你客客氣氣的，你又沒有什么質(zhì)量考核，如果不是風險很大的事情，你不給面子，A集團總部的一些人會給面子，甚至審計部的領導會給面子，你又何苦呢。話雖然這么說，審計也不是糊弄一下就完事的，畢竟A集團新來的主管審計的副總對審計報告的質(zhì)量還是很關注的。閑話少敘，下面是第一個星期的工作總結，由于比較匆忙，考慮被審計單位的商業(yè)秘密，加之文字能力有限，有些內(nèi)容表述的不是很清楚，等這個項目全部結束之后也許會修改完善。其實，我總結的目的，主要不是技術方面的得失，而是想將如下東東記錄下來：　　一個人在復雜的環(huán)境以及毫無房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗的情況下如何進行審計；我的真實想法是什么；我將如何克服人性的弱點進行工作；國企是否奇葩，每個國企的人如何應對審計提問等等方面。　　C房地產(chǎn)公司從2012年末左右，花了1.5億左右購買了一塊凈地，蓋了8棟樓，每棟樓30層左右，截至審計日還有一些尾房沒有銷售出去（為了保密，C公司的一些資料和數(shù)據(jù)和實際有出路）�！　〉谝惶斓墓ぷ鳎阂�求被審計單位提供財務資料，以及合同、經(jīng)營資料。將財務賬套信息導入審計軟件后，簡單看了看財務核算信息，記下了一個疑問。同時通過視野網(wǎng)站房地產(chǎn)板塊、百度了一些房地產(chǎn)方面的經(jīng)營知識。中間還要和應付被審計單位相關人員套近乎，當然，我是尊敬他們的，大家都是混口飯吃不容易，非原則問題我是不會追根刨底的，原則問題我如實記錄，交給審計組長處理，我不留私心，也沒有私心，我就是出賣勞動力的，否則A集團審計部對我工作不滿意，少雇傭我，我就少了一塊業(yè)務，少收一些銀子養(yǎng)家糊口�！　〉诙�天的工作：隨機審閱了6月份的所有會計憑證以及部分合同，記下了幾個疑問�！　〉谌�天的工作：梳理了自己的疑問，試探地和該公司財務部長聊天，談了談建筑面積、可售面積、不可售面積、房屋單位成本的計算方法，預售情況、銷售情況（集團內(nèi)部職工購買情況，車位銷售情況）、銷售代理費情況、銷售單價等情況，目的是對被審計單位的經(jīng)營情況有點了解。通過聊天，感覺財務部長是個比較實在的人，印象較好�！　〉谒奶斓墓ぷ鳎罕粚徲媶挝坏馁Y料一點也沒看，但結合前幾天了解的該房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營實際，惡補了一些房地產(chǎn)行業(yè)的會計和稅法知識，參考書籍如下：　　《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實務與風險防范》（樊劍英編著，大連出版社）；《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計與納稅實務》（李曙亮等編著，大連出版社）；《房地產(chǎn)企業(yè)全程會計操作實務》（段九利著，中國市場出版社）；《企業(yè)所得稅管理操作指南（2009年版）-房地產(chǎn)業(yè)》（國家稅務總局編，中國稅務出版社）；《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查實務與案例》（蔡少優(yōu)著，中國市場出版社）。　　這些書籍的內(nèi)容比較全面，但是由于被審計單位只在一塊地通過一期開發(fā)了一個樓盤，形成了8棟樓（底鋪有商網(wǎng)），一個地下車庫、一個準備經(jīng)營的農(nóng)副產(chǎn)品市場，一個社區(qū)用房等，比較簡單，因此只是看了這些書籍中和被審計單位相關的知識點。　　第五天的工作：結合前四天的工作和前面書籍的學習，將自己的疑問正式形成35個審計查詢書，交給了財務部長，要求逐個回答查詢書的內(nèi)容，回答完畢的查詢書，可以電子郵件傳給我，沒有必要跑來跑去的送給我�！　〕鲇诒Ｃ苄枰�，查詢書的內(nèi)容我就不介紹了，但是將我寫查詢的目的簡單說說。　　通過合同和財務明細賬信息，我有幾個疑問，所以發(fā)了查詢書，要點如下：　　1、  誠意金、預收賬款收取的時間比較早，在沒有預售許可證的情況下進行預售，存在被政府相關部門處罰的風險，雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)都這么干�！　�2、  開發(fā)項目前期過程中支付了A集團所屬的但不是B區(qū)域集團的一些單位類似于動遷補償、工程還建支出大約1000多萬，凈地取得的土地使用權，貌似不合理。　　3、  銷售代理費按照銷售收入的3%支付，但是包括了集團內(nèi)部職工買房款大約8000萬，大約240萬的銷售代理費是否沒有必要支付。車庫的還需要委托代理銷售嗎？代理銷售的公司注冊資本很低，成立時間幾乎和該開發(fā)項目預售時間差不多，他們是一家有經(jīng)驗的銷售代理商嗎？銷售代理業(yè)務在為什么企業(yè)的三重一大記錄中沒有記錄呢？該業(yè)務進行了招標嗎？等等很多疑問�！　�4、  支付給項目前期和后期的咨詢費的依據(jù)充分嗎?將近1000萬的咨詢費合理嗎？咨詢方成立時間和項目開發(fā)時間幾乎相同，經(jīng)濟性質(zhì)為個體戶，有能力提供咨詢嗎？是招標確定了咨詢方嗎？是否套取資金用于不可言說的費用，有何風險？　　5、  將近3000萬元開發(fā)成本的農(nóng)貿(mào)市場轉給了B集團下屬的一家企業(yè)經(jīng)營，不是視同銷售嗎？有何稅務風險呢？為什么不合理進行稅務籌劃，自用節(jié)稅呢？有何必要所謂無償劃給B集團另一個獨立法人還不納稅呢？決策的依據(jù)是什么，決策時考慮稅務風險了嗎？　　6、  地下車庫的產(chǎn)權屬于業(yè)主委員會嗎？如果屬于業(yè)主委員會，企業(yè)收取租金的風險是什么呢？自己建造地下車庫，但還支付異地人防費，是否還有更好的處理方法呢？比如車庫可以滿足人防的需要，經(jīng)過和政府溝通，是否可以呢?產(chǎn)權屬于政府的人防地下車庫，出租收入屬于誰呢？這樣是否避免和業(yè)主產(chǎn)生糾紛呢？　　7、  開發(fā)產(chǎn)品的單位成本不是按照可售面積計算，理論上少結轉的成本真的是調(diào)節(jié)利潤的需要嗎？如果不是，有何風險？　　8、  即將清算的土地增值稅有何風險，企業(yè)有研判嗎？有方案嗎？簡單計算已經(jīng)預交了土地增值稅大于將清算的土地增值稅，依據(jù)足嗎？　　9、  誠意金沒有計入預交所得稅，有何風險？　　其余26個查詢書的內(nèi)容略�！　】傊�，這些查詢書，前面的書籍中都有答案，等以后我會慢慢道來�！　∠轮芄ぷ鞯闹饕獌�(nèi)容：　　現(xiàn)場，現(xiàn)場還是現(xiàn)場�！　∥乙獙⒃摲康禺a(chǎn)公司開發(fā)的小區(qū)看個清清楚楚，明明白白。已經(jīng)銷售的要看看裝修情況，看看電表情況，看看房屋出租情況，看看售樓處情況，看看沒有出售的房屋情況，了解物業(yè)的情況，看看農(nóng)貿(mào)大市場的情況，看看地下車庫的情況，看看公共配套設施，單獨可以轉讓的設施長什么樣，看看社區(qū)，看看綠化，看看自行車棚，看看咨詢公司，銷售公司�？傊�，將一些書上的間接知識結合該公司的實際，對照審計。