第1種觀點(diǎn)：退房違約金是房地產(chǎn)企業(yè)因從事房地產(chǎn)銷售活動(dòng)而取得的收入，因此應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的收入，計(jì)入銷售收入計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅等;

　　第2種觀點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)因客戶退房而收取的違約金，收取的前提是房地產(chǎn)企業(yè)與客戶之間的購(gòu)房合同未能履行，房屋轉(zhuǎn)讓行為并未實(shí)際發(fā)生。因此，該部分違約金收入不能作為與轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)的收入計(jì)入銷售收入計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅等，但企業(yè)應(yīng)作為一種營(yíng)業(yè)外收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)來講，如何降低企業(yè)的稅負(fù)是最優(yōu)的方案，但前提是不違背稅法的規(guī)定。第2種觀點(diǎn)明顯降低企業(yè)的稅負(fù)，但需要找到一系列的理由來證明第2種觀點(diǎn)的成立。

　　根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，納稅人在未提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的情況下收取的違約金，非營(yíng)業(yè)稅暫行條例第一條規(guī)定的提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)行為所致，也不屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，因此該筆違約金收入也不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。

　　但部分財(cái)務(wù)人員又會(huì)認(rèn)為根據(jù)“財(cái)稅[2003]16號(hào)：(三)單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。”但筆者認(rèn)為，根據(jù)財(cái)稅[2003]16號(hào)的文件精神，企業(yè)在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房屋的同時(shí)向客戶收取的違約金應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅，但這個(gè)違約金是在合同繼續(xù)履行的前提下收取的。如果合同雙方根本沒有履行而導(dǎo)致的違約金不屬于應(yīng)稅行為。

　　同時(shí)根據(jù)蘇地稅規(guī)(2012)1號(hào)文件：納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款(延期付款)利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。因房地產(chǎn)購(gòu)買違約導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項(xiàng)違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

　　企業(yè)向客戶沒收的未履行合同違約金財(cái)務(wù)處理：

　　借：預(yù)收賬款或其他科目

　　貸：營(yíng)業(yè)外收入