拆遷費用非貨幣性補償方式怎么處理?

只要有拆遷必會有補償,而拆遷補償一般分為貨幣化補償方式以及非貨幣式補償.

貨幣補償方式,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被拆遷人(單位或個人)達成協(xié)議,按拆遷面積計算出補償費,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)拆遷合同、付款憑證及稅務(wù)機關(guān)開具的發(fā)票,將這部分"拆遷補償費"計入"開發(fā)成本--土地征用及拆遷補償";

非貨幣性補償方式,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被拆遷人(單位或個人)達成協(xié)議,按拆遷面積返還給被拆遷人房產(chǎn),超過拆遷面積部分按市價或協(xié)議價銷售給被拆遷人,這就是我們通常所說的"拆一還一"補償方式,這種補償方式下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還給被拆遷人的房產(chǎn),大多數(shù)企業(yè)在會計上一般不作為收入處理,"拆遷補償費"也未計入"開發(fā)成本",在計算土地增值稅時,這部分支出也沒有作為"房屋開發(fā)費用"、"財政部規(guī)定的加計扣除20%"的基數(shù).

由于項目完工時實際發(fā)生的成本里面包括拆遷時暫估入賬的部分成本,這樣構(gòu)成項目的成本(暫估入賬部分成本)成為一個循環(huán),導(dǎo)致不能得出真實的計量價格,但可以采用以下幾種方式來確定完工時較為接近真實成本的計量價格.

(一)不考慮非貨幣性補償部分的成本法

如果發(fā)生非貨幣性拆遷補償部分涉及金額不多,可以根據(jù)會計上的重要性原則,不確認此部分的金額,以項目實際發(fā)生的成本剔出暫估入賬的成本后的成本計算得出計量價格.

單位計量價格=(項目實際成本-暫估入賬成本)÷可售面積

計量價格=單位計量價格×補償面積

以上一項目平均成本為基礎(chǔ),用上一項目到本項目完工期間的平均經(jīng)濟增長率來進行修正.

單位計量價格=(上一項目的平均成本+上一項目的平均成本×上一項目至本項目完工時的平均經(jīng)濟增長率)÷可售面積

計量價格=單位計量價格×補償面積

以主管稅務(wù)機關(guān)或物價部門核定的"成本價"為準.

本方法是利用數(shù)學(xué)原理及工具建立模型求解得出,所以也稱數(shù)模求解法.下面通過一個數(shù)學(xué)命題來介紹該方法的原理及模型:

假設(shè):某房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)a項目的全部成本為2000萬元,開發(fā)的建筑面積為18000平方,其中:可用于對外銷售部分面積為15000平方,用于拆遷補償部分面積為3000平方,由于拆遷補償部分對價成本我們不知道,設(shè)定為m,那么整個項目的開發(fā)成本為2000+m;則有下列等式成立:

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