長期以來，房地產企業(yè)因為行業(yè)的高利潤，一般都不是十分的關注成本管理，在當前地產新政的形勢下，由于政府行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，加強成本控制管理成了房地產企業(yè)修煉內功、提升競爭力的必修課。

筆者希望能夠結合多年的財務領域管理理論，以及通過用友云財務服務為廣大房地產企業(yè)服務的實踐經驗，與大家就地產行業(yè)企業(yè)財務共享服務中心建設的知識進行分享。將從成本共享、管理與營銷費用共享、收入共享、資金管理、運營管理等方面入手。

上期分享內容為：《財務共享服務中心成地產企業(yè)財務轉型利器》，從整體了解財務共享。本期，將針對地產企業(yè)的成本管理來進行講解。

建立成本管理流程是基礎管理工作

成熟的地產公司都建立了系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，一般包含三個層面的內容，最基礎的是成本管理的流程與制度體系，第二是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結構。

成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理體系、動態(tài)成本管理體系、成本后評估體系以及責任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。成本控制要點和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經驗的傳承，從戰(zhàn)略角度所進行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細分而進行的產品標準化、戰(zhàn)略采購等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎的管理工作。

成本管理管控必須搞懂四件事

共享服務模式下的成本管理應如何管控，成本管理系統(tǒng)如何對接，將從管理目標、成本費用分類及成本共享流程、建設核心來分解。

一、成本共享管理目標

地產企業(yè)共享建設以提升內部管控，提高財務運營效率，統(tǒng)一標準與流程及決策分析為目標，在具體的成本共享目標設計上一般是：

《摘自 BGY成本共享管理目標》

二、地產企業(yè)八大成本費用

1.土地取得成本：指為取得土地開發(fā)使用權(或開發(fā)權)而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。

2.行政事業(yè)費：主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。

3.前期工程費：指項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。

4.建筑安裝工程費：指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。

5.景觀環(huán)境工程費：指綠化建設費、建筑小品、道路、廣場建造費、圍墻建造費、室外照明、室外背景音樂、室外零星設施。

6.社區(qū)管網工程費：指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網絡、智能化等社區(qū)管網工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等。

7.公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設施費用等。

8.工程建設其他費用：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等。

三、成本共享流程

成熟的房地產企業(yè)，從土地購買測算到開發(fā)建設動態(tài)監(jiān)控，都有專業(yè)的部門(投資部、成本部、財務部、資金部)來協(xié)作完成流程，共享模式下，如何將管控流程置入系統(tǒng)，從事前規(guī)劃、事中監(jiān)控、事后分析將成本流程與效率做到最優(yōu)?在系統(tǒng)流程梳理過程中，一般企業(yè)從成本管理系統(tǒng)、共享報賬平臺、影像系統(tǒng)、資金結算系統(tǒng)、核算系統(tǒng)來進行梳理，常見的成本共享流程分類大致如下：

在信息化系統(tǒng)對接上行，成本業(yè)務系統(tǒng)需將對應的付款申請，扣款申請在業(yè)務審核完畢后推送至報賬平臺，報賬平臺處理完收單、影像掃描、共享審核、付款排程、付款結算后，將付款信息，發(fā)票信息、成本拆分信息同步至成本管理系統(tǒng)，主體流程如下：

四、成本共享系統(tǒng)建設的八大核心

1、成本系統(tǒng)與共享平臺單據(jù)接口：推送信息考慮完整、項目、合同、供應商基礎信息等。

2、發(fā)票與應付解耦處理：發(fā)票O(jiān)CR識別自動生成系統(tǒng)發(fā)票單據(jù)，在實際業(yè)務中，發(fā)票和成本應付(產值確認)存在一對多或多對一的關系，在系統(tǒng)建設上，須考慮解耦;

3、發(fā)票拆分：發(fā)票獲取后，系統(tǒng)需考慮發(fā)票按成本合同比例進行拆分，同時將拆分結果反寫成本管理系統(tǒng)，完成動態(tài)成本結果回寫，同時在報賬平臺按發(fā)票拆分結果入賬;

4、報賬單獲取業(yè)務審批信息：在共享作業(yè)人員審核過程中，需聯(lián)查業(yè)務審批信息，確保內控體系及資金支付控制制度完整;

5、報賬單獲取合同信息：在共享作業(yè)人員審核過程中，需聯(lián)查業(yè)務合同信息，核對合同條款及支付條件，確保合同支付風險可控;

6、扣款、罰款申請：在付款排程時，系統(tǒng)自動檢查在途的扣款、罰款項，按最小余額進行付款排程，避免出現(xiàn)超付風險;

7、發(fā)票認證：在初期為了保證時效，減少共享負荷，建議將該職能放在本地初審，但后期為了保證稅務進項稅與實際認證結果一致，必須全遷入共享服務中心完成統(tǒng)一認證于抵扣;

8、結果回寫：付款信息、發(fā)票拆分信息需全部實時反寫至成本系統(tǒng)，以保證成本系統(tǒng)動態(tài)成本管控時效;

然而，隨著業(yè)務的發(fā)展，成本共享在資金支付、在打通上下游業(yè)務系統(tǒng)和增值稅發(fā)票統(tǒng)一認證和抵扣上，還有非常大的提升空間。

后續(xù)，筆者還將分別對房地產企業(yè)財務共享服務中心的營銷、管理費用、收入共享、資金、運營建設重點詳細講解與總結，敬請持續(xù)關注!

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用友財務服務實施專家  呂華新