土地增值稅是指對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。

　　土地增值稅超率累進稅率表

級數(shù)

土地增值額

稅率%

速算扣除系數(shù)

1

增值額未超過扣除項目金額50%的部分

30

0

2

增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的

40

5%

3

增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的

50

15%

4

增值額超過扣除項目金額200%的部分

60

35%

　　例一：

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元;財務(wù)費用中的利息支出為500萬元(可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明)，但其中有50萬元屬加罰的利息;轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元;該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。

　　答：(1)取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬元)

　　(4)允許扣除的稅費為555萬元

　　(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%

　　允許扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)

　　(6)允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)

　　(7)增值額=10000-6005=3995(萬元)

　　(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%

　　(9)應(yīng)納稅額=3395×40%-6005×5%=1297.75(萬元)

　　例二：

　　某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。

　　每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5%，城建稅稅率5%，教育費附加征收率3%。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅?

　　計算過程如下：

　　轉(zhuǎn)讓收入：180×80=14400(萬元)

　　取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計：

　　(14.8+0.2+50)×80=5200(萬元)

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除：

　　0.5×80+5200×5%=300(萬元)

　　轉(zhuǎn)讓稅金支出：

　　14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬元)

　　加計扣除金額：

　　5200×20%=1040(萬元)

　　扣除項目合計：

　　5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)

　　增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)

　　增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%

　　應(yīng)納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬元)

　　會計處理

　　1.轉(zhuǎn)讓取得收入時：

　　借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加2467.08

　　貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.08

　　2.實際上交時：

　　借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅 2467.08

　　貸：銀行存款 2467.08

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅計算舉例

　　2009年10月21日

　　例一：甲于2005年4月在東區(qū)購得一商鋪，購入價為80萬元，支付契稅2.4萬元。2009年10月，甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價為120萬元。1、假設(shè)甲能提供該商鋪的購房發(fā)票和評估報告，(會計知識網(wǎng)http://www.2361.net)評估價格為108萬元，甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅?2、假設(shè)甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅?

　　解答：1、甲能提供該商鋪的購房發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實清算方式征收土地增值稅：

　　第一步，計算應(yīng)繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費

　�、賾�(yīng)繳納營業(yè)稅=(120-80)×5%=2萬元

　�、趹�(yīng)繳納城建稅=2×7%=0.14萬元

　�、蹜�(yīng)繳納教育費附加=2×3%=0.06萬元

　　④應(yīng)繳納印花稅=120×0.05%=0.06萬元

　�、輵�(yīng)繳納堤圍費=(120-80)×0.1%=0.04萬元

　　第二步，計算應(yīng)繳納土地增值稅

　�、倏鄢�項目金額=評估價格+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7萬元

　　②增值額=120-112.7=7.3萬元

　�、墼鲋德�=7.3/112.7=6.48%<50%，適用30%稅率

　�、軕�(yīng)繳納土地增值稅=7.3×30%=2.19萬元。

　　2、甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，因此應(yīng)按核定清算方式征收土地增值稅：

　　應(yīng)繳納土地增值稅=120×2%=2.4萬元。