為進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管，加強土地增值稅管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)等文件精神，現(xiàn)就我省土地增值稅有關(guān)政策公告如下：

　　一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理

　　納稅人應根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目進度，定期向主管稅務機關(guān)報送項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)情況，具體報送時間由主管稅務機關(guān)按照相關(guān)規(guī)定確定。主管稅務機關(guān)應從納稅人取得土地使用權(quán)開始，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，利用信息化手段按項目分別建立檔案、設置臺帳，實施項目管理。

　　二、關(guān)于征收方式的確定

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目及單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅實行先預征、后清算的征管方式(經(jīng)有關(guān)部門批準建設的經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房等保障性住房不預征土地增值稅)。凡符合土地增值稅清算條件的納稅人，應當依照規(guī)定在90日內(nèi)自行清算完畢，及時向主管稅務機關(guān)報送清算的相關(guān)資料。主管稅務機關(guān)對土地增值稅清算情況進行審核和評估，據(jù)實征收。

　　(二)在日常征管或清算審核的過程中，主管稅務機關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收：

　　1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

　　4.符合土地增值稅項目清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理項目清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

　　(三)以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營和單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，不適用核定方式征收，應據(jù)實清算。

　　(四)土地增值稅清算單位確定為核定征收方式的，在該清算單位清算審核完畢前不得變更。

　　三、關(guān)于土地增值稅預征率和核定征收率

　　(一)預征率為：

　　1.普通標準住宅：1.5%;

　　2.非普通標準住宅：2%;

　　3.非住宅：3%;

　　4.單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：5%。

　　(二)核定征收率為：

　　1.普通標準住宅：5%;

　　2.非普通標準住宅：6%;

　　3.非住宅：6%;

　　4.符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的：10%。

　　四、關(guān)于清算審核時限

　　主管稅務機關(guān)自受理納稅人土地增值稅清算申報之日起，90日(不含補正資料時間)內(nèi)應完成清算審核工作。情況復雜的，經(jīng)主管稅務機關(guān)局長批準，可以適當延長辦理期限，但延長期限不超過30個工作日。

　　五、關(guān)于土地增值稅清算鑒證

　　納稅人可以委托稅務師事務所等中介機構(gòu)實施土地增值稅清算鑒證，但稅務機關(guān)不得要求納稅人進行清算鑒證或指定中介機構(gòu)實施清算鑒證。中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》不能代替稅務機關(guān)的清算審核，僅作為稅務機關(guān)清算審核的參考。

　　六、本公告自2015年7月1日起執(zhí)行

　　2015年7月1日(含)后實行土地增值稅核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，一律適用本公告規(guī)定的核定征收率，不再分段適用核定征收率。《湖南省地方稅務局關(guān)于加強土地增值稅征收管理工作的通知》(湘地稅發(fā)〔2010〕25號)同時廢止。

　　湖南省地方稅務局

　　2015年6月9日

　　《湖南省地方稅務局關(guān)于加強土地增值稅管理的公告》政策解讀

　　發(fā)布時間：2015-06-26來源：省局辦公室

　　根據(jù)湖南省規(guī)范性文件相關(guān)管理規(guī)定，《湖南省地方稅務局關(guān)于加強土地增值稅征收管理工作的通知》(湘地稅發(fā)[2010]25號)文件今年執(zhí)行到期。結(jié)合我省土地增值稅管理的實際，為進一步加強土地增值稅管理，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理秩序。省局廢止湘地稅發(fā)[2010]25號文件，出臺《湖南省地方稅務局關(guān)于加強土地增值稅管理的公告》(以下簡稱《公告》)，明確了幾個方面的土地增值稅稅收政策�，F(xiàn)解讀如下：

　　一、明確了房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅前期管理事項

　　結(jié)合我省土地增值稅管理現(xiàn)狀，根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號)第六條的規(guī)定，明確了征納雙方加強房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅前期管理的義務和具體工作內(nèi)容。

　　二、進一步明確了土地增值稅征收方式的適用范圍

　　《公告》再次強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項目及單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅實行先預征、后清算的征管方式，明確了土地增值稅應以查賬據(jù)實征收為主。要求符合清算條件的納稅人，應當按規(guī)定及時向主管稅務機關(guān)報送清算的相關(guān)資料。主管稅務機關(guān)對土地增值稅清算情況進行審核和評估，據(jù)實查賬征收�！豆�告》還規(guī)定保障性住房不實行土地增值稅預征。目的是為了減輕從事保障性住房建設納稅人的資金壓力，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多開發(fā)保障性住房項目，支持國家解決低收入人群住房問題。

　　《公告》要求主管稅務機關(guān)在日常征管或清算審核的過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有5種實行核定征收情形之一的，采用核定征收方式�！豆�告》提到在“日常征管”過程中就可采取核定征收方式，但主管稅務機關(guān)必須掌握和鎖定納稅人符合核定征收條件的確鑿證據(jù)，方可在日常征管中下達核定通知書。這樣規(guī)定的主要目的是為了避免房地產(chǎn)項目清算時因納稅人資金緊張或其他原因，造成稅款無法及時入庫或者稅款流失。

　　《公告》明確“以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營和單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，不適用核定方式征收，應據(jù)實清算”。上述情形必須進行查賬據(jù)實清算。

　　為了保持土地增值稅具體清算單位征收方式的一致，《公告》明確核定征稅方式一經(jīng)確定，在該清算單位清算審核完成之前不得變更為其他征收方式。

　　三、保持土地增值稅預征率和核定征收率不變

　　《公告》按照湖南省地方稅務局2014年7號公告內(nèi)容對房地產(chǎn)類型進行了重新分類。保持預征率和核定征收率不變。但對納稅人惡意拒絕土地增值稅清算的行為，規(guī)定了10%的核定征收率。

　　四、明確了稅務機關(guān)清算審核期限

　　主管稅務機關(guān)受理納稅人清算審報后，必須在規(guī)定的時限內(nèi)完成清算審核工作，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，情況復雜的可適當延長清算審核期限。

　　五、明確了土地增值稅清算鑒證的作用

　　強調(diào)稅務機關(guān)不得要求納稅人進行清算鑒證或指定中介機構(gòu)實施清算鑒證，“土地增值稅清算稅款鑒證報告”僅作為稅務機關(guān)清算審核的參考。

　　六、明確核定征收率不再分段執(zhí)行。

　　2015年7月1日后(以清算申報受理日期為準)實行土地增值稅核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，無論其銷售收入何時取得，一律適用本公告規(guī)定的核定征收率，不再分段適用核定征收率。

　　湖南省地方稅務局

　　2015年6月8日