廈門市地方稅務局關(guān)于發(fā)布《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告（2015年第3號）

　　現(xiàn)將《廈門市土地增值稅清算管理辦法》予以發(fā)布，自2015年5月1日起施行。

　　特此公告。

　　廈門市地方稅務局2015年3月26日

　　廈門市土地增值稅清算管理辦法

　　第一章總則

　　第一條為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，結(jié)合我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的特點，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。

　　第三條本辦法所稱土地增值稅清算（以下簡稱“清算”），是指納稅人在房地產(chǎn)項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅等政策規(guī)定，計算該房地產(chǎn)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報表（二）》（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）（見附件1），向主管稅務機關(guān)提供清算資料，辦理清算申報，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

　　第四條納稅人應根據(jù)國家稅收法律、法規(guī)、規(guī)章以及本辦法等規(guī)定，辦理項目登記、報送土地增值稅涉稅資料、開展房地產(chǎn)項目核算以及辦理其他有關(guān)涉稅事項。

　　第五條納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

　　第六條主管稅務機關(guān)應及時開展清算審核工作，重點對納稅人清算申報收入、扣除項目金額等情況進行審核。

　　第二章項目管理

　　第七條納稅人應當按照主管稅務機關(guān)房地產(chǎn)項目管理的要求和土地增值稅清算管理規(guī)定，從取得土地使用權(quán)開始，就房地產(chǎn)項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售（銷售）、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等情況及時向主管稅務機關(guān)報告。

　　主管稅務機關(guān)應當做好項目跟蹤管理工作。房地產(chǎn)項目土地增值稅管理應當保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項目的土地增值稅納稅人、主管稅務機關(guān)、稅務管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。

　　第八條納稅人應當按照財務會計制度的要求，做好財務會計核算工作。

　　納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應當按照清算要求按不同期間和不同項目歸集收入、成本、費用。

　　第九條納稅人同時開發(fā)多個項目或者分期開發(fā)項目的，應當按項目或按分期項目分別開具發(fā)票，并按《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》及其實施細則的要求做好發(fā)票的開具、保管工作。

　　第十條納稅人應當自取得房地產(chǎn)項目立項批文或取得國有土地使用權(quán)之日起30日內(nèi)，向主管稅務機關(guān)辦理房地產(chǎn)項目信息登記，填報《土地增值稅項目登記表》（見附件2），同時提供以下書面資料：

　　（一）房地產(chǎn)項目立項批文；

　　（二）國有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；

　　（三）納稅人以接受投資、抵償債務、非貨幣性交換等方式取得國有土地使用權(quán)的，應當提供書面材料。

　　第十一條主管稅務機關(guān)可要求納稅人在下列事項發(fā)生之日或取得本條所述書面文件之日起30日內(nèi)提供以下資料：

　　（一）《建設用地規(guī)劃許可證》（含許可證附件）、《廈門市建設工程項目報建表》；

　�。ǘ�）《建設工程規(guī)劃許可證》（含許可證附件）、《建設工程設計方案自審表》《規(guī)劃控制指標核查表》《規(guī)劃要點》《紅線圖》《建設工程設計方案批復通知書》；

　�。ㄈ�）《建筑工程施工許可證》《建筑工程施工許可申請表》；

　�。ㄋ模�測繪成果報告；

　�。ㄎ澹�《商品房（預售）銷售許可證》；

　�。�六）《建設工程竣工驗收備案證明書》。

　　第十二條納稅人在開發(fā)項目銷售面積（含視同銷售面積，下同）達到可售建筑面積85%的，或者銷售面積雖未達到85%，但是已售建筑面積與自用、出租建筑面積合計達到建筑面積85%的，主管稅務機關(guān)可要求其在達到該比例之日起30日內(nèi)報送《房地產(chǎn)項目銷售和自用（含出租）情況表》（附件3）。

　　第三章清算申報與受理

　　第十三條納稅人符合下列條件之一的，應當進行土地增值稅清算：

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項目全部竣工、完成銷售的；

　　（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項目的；

　�。ㄈ�）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　第十四條對符合以下條件之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　�。ㄒ唬┮芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　�。ǘ�）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　�。ㄈ�）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　前款第（一）項中“該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，是指納稅人已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租、自用的可售建筑面積合計占清算項目可售建筑面積比例在85%以上的。納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目存在本辦法第二十九條第一款所列視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應當計入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積以計算銷售比例。納稅人符合前款第（三）項情形的，應當在辦理注銷稅務登記前辦理土地增值稅清算申報。

　　第十五條第十三條和第十四條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：

　�。ㄒ唬╅_發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

　�。ǘ�）開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方；

　�。ㄈ�）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。