近來，A房產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)部王經(jīng)理既忙碌而又開心。忙碌的是，前段日子政府因市政規(guī)劃調(diào)整的原因，市政府將A公司原拍下未開發(fā)的B宗建設(shè)用地收回，并與A公司簽訂《土地置換協(xié)議》，將位于市區(qū)C宗地塊置換給A公司，置換采取市場評估等面積、等用途、等容積率實(shí)行等價值差額結(jié)算。收回的B宗用地土地使用權(quán)面積33333。34平方米，評估單價6508元/平方米，土地總價21700萬元(該土地A公司原始購入成本是11693萬元)。置換的C宗地塊土地使用權(quán)面積33333。34平方米，評估單價8108元/平方米，土地總價27026萬元。A公司補(bǔ)繳了土地款差價5326萬元。但A公司在繳納契稅時遇到了問題，稅務(wù)工作人員認(rèn)為，根據(jù)契稅條例相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。上述土地置換契稅的計稅基數(shù)應(yīng)為15333萬元(27026-11693)，依據(jù)3%契稅稅率，要求A公司繳納459。99萬元契稅。A公司認(rèn)為上述差額不應(yīng)該按現(xiàn)行市場評估價減原始購買成本，而應(yīng)是兩宗土地現(xiàn)行市場評估價的差額，應(yīng)以補(bǔ)繳了土地款差額的5326萬元作為契稅繳納的計稅依據(jù)。為了舉證自己的說法有稅法依據(jù)，王經(jīng)理查閱了《中華人民共和國契稅暫行條例》，并從中找到驗證自己說法的條款:"契稅條例第四條，契稅的計稅依據(jù)，第(三)款明確規(guī)定:土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋價格的差額。前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定"。王經(jīng)理認(rèn)為:依據(jù)此條款后半段可以表明所述契稅計稅差額應(yīng)該是市場價的差額，王經(jīng)理據(jù)此就公司土地置換業(yè)務(wù)稅收問題與主管稅務(wù)局征管科與稅政科進(jìn)行了詳細(xì)書面陳述與溝通。     開心的是，主管稅務(wù)局經(jīng)過調(diào)查，同意按補(bǔ)繳的土地款差額5326萬元作為契稅繳納的計稅依據(jù)，A公司只需繳納契稅159。78萬元，比原來少繳300。21萬元。事情到此，一切似乎很完美，王經(jīng)理盡職盡責(zé)，主管稅務(wù)局從善如流、A公司依法納稅。     事情真的到此結(jié)束了?上述契稅的計算繳納到底正確不正確?這筆土地置換業(yè)務(wù)契稅到底該怎么交?     通過對相關(guān)稅收法規(guī)梳理，筆者認(rèn)為，上述土地置換業(yè)務(wù)契稅依據(jù)的確定，A公司與該公司主管稅務(wù)局都忽視了一個重要前提:即《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第六條第四款規(guī)定:條例所稱土地使用權(quán)交換，指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為。即只有土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為，才適用條例第六條的差額征收。而上述A公司的土地置換行為，對應(yīng)的一方是縣級以上人民政府，是土地的所有者，不是土地使用者，所以不適用該條款征稅。筆者認(rèn)為，上述土地置換行為，契稅征收應(yīng)依據(jù)契稅條例第六條:"有下列情形之一的，減征或者免征契稅，(四)財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目。"對此財政部是如何規(guī)定的呢?     契稅暫行條例第十五條規(guī)定，"根據(jù)條例第六條的規(guī)定，下列項目減征、免征契稅:(一)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定"。A公司所處省份的《安徽省契稅暫行辦法》規(guī)定:"土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅"。上述A公司土地置換業(yè)務(wù)，本質(zhì)其實(shí)是政府征用了A公司原土地，A公司重新承受土地使用權(quán)。所以A公司對此土地置換業(yè)務(wù)應(yīng)免征契稅。