在近日的稅收檢查過程中，檢查人員發(fā)現(xiàn)有些企業(yè)少繳房產(chǎn)稅，造成少繳的主要原因是對(duì)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)） 第三款規(guī)定沒有正確理解。關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題，該文件規(guī)定：對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

　　文件中規(guī)定地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，要根據(jù)土地使用權(quán)的取得方式來確定，也就是說不同的取得方式?jīng)Q定企業(yè)的地價(jià)是否計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

　　土地使用權(quán)取得方式

　　1.外部購入：這種方式是最普遍的一種方式，包括直接競拍、企業(yè)之間互相轉(zhuǎn)讓等。

　　2.投資者投入：投資者在成立公司時(shí)，以土地作價(jià)投入，占得公司一定股份，成為公司股東。

　　3.通過非貨幣性資產(chǎn)交換取得：非貨幣性資產(chǎn)交換，主要是不涉及貨幣或涉及的貨幣很少，通過用存貨、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)等換入土地使用權(quán)。

　　4.通過債務(wù)重組取得土地：通過債務(wù)重組取得土地，是指企業(yè)作為債權(quán)人，債務(wù)人用自己的土地抵償債務(wù)。

　　5.政府補(bǔ)助取得土地：指政府出于某種原因或根據(jù)某種政策，對(duì)企業(yè)做出的一種補(bǔ)助。

　　6.租賃：企業(yè)通過協(xié)議約定，支付一定租金，獲得一定期限的土地使用權(quán)。

　　7.劃撥：土地劃撥方式在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，比較普遍，至今還有，但不普遍，主要是針對(duì)一些公益事業(yè)單位或國家的重點(diǎn)項(xiàng)目。土地劃撥一般是無償?shù)�，不用支付價(jià)款。

　　何種方式下地價(jià)可計(jì)入房產(chǎn)原值

　　在1～5方式下，企業(yè)應(yīng)將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，在6～7方式下，企業(yè)雖然擁有土地使用權(quán)，但并沒有支付土地價(jià)款，也就不存在地價(jià)。

　　地價(jià)如何確定

　　財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件規(guī)定，地價(jià)包括取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。這里的規(guī)定是一個(gè)籠統(tǒng)的說法，沒有考慮土地的取得方式。

　　1.外部購入土地地價(jià)確定：外部購入，包括直接從土地管理部門取得或者企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)與個(gè)人之間轉(zhuǎn)讓，無論哪種情況，外部購入土地地價(jià)均應(yīng)包括企業(yè)支付的土地價(jià)款、企業(yè)繳納的契稅、耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償支出以及土地達(dá)到使用所發(fā)生的成本費(fèi)用。

　　例1：甲企業(yè)通過競拍取得一塊土地，土地出讓金1億元，繳納契稅400萬元，耕地占用稅200萬元，支付拆遷補(bǔ)償1000萬元，計(jì)入房產(chǎn)原值地價(jià)：1＋0.04＋0.02＋0.1＝1.16（億元）。

　　2.投資者投入土地地價(jià)確定：投資者以土地作價(jià)，投入新公司，應(yīng)以投入時(shí)的土地公允價(jià)值為計(jì)價(jià)，加上接受土地支付的稅費(fèi)以及土地達(dá)到使用所發(fā)生的成本費(fèi)用之和確定。

　　例2：乙公司用自己擁有的一塊土地，作價(jià)1億元投入A公司，占有A公司45%股份，A公司繳納契稅400萬元，計(jì)入房產(chǎn)原值地價(jià)：1＋0.04＝1.04（億元）。

　　3.通過非貨幣性資產(chǎn)交換取得土地地價(jià)確定：非貨幣性資產(chǎn)交換取得土地，應(yīng)以交換時(shí)的土地公允價(jià)值為計(jì)價(jià)，加上接受土地支付的稅費(fèi)以及土地達(dá)到使用所發(fā)生的成本費(fèi)用之和確定。

　　例3：丙公司想獲得B企業(yè)的一塊土地，雙方?jīng)Q定丙公司用自己的產(chǎn)品交換B企業(yè)的土地。丙公司為一般納稅人。丙公司產(chǎn)品市場價(jià)值1億元，B企業(yè)的土地價(jià) 值1.17億元。丙公司取得土地支付契稅468萬元，計(jì)入房產(chǎn)原值地價(jià)：1.17＋0.0468＝1.2168（億元）。

　　4.通過債務(wù)重組取得土地地價(jià)確定：債務(wù)重組取得土地地價(jià)，應(yīng)以債務(wù)重組時(shí)的土地公允價(jià)值為計(jì)價(jià)，加上接受土地支付的稅費(fèi)以及土地達(dá)到使用所發(fā)生的成本費(fèi)用之和確定。

　　例4：丁公司欠C公司1億元，雙方商定丁公司用自己的一塊土地抵頂債務(wù)，土地價(jià)值1億元，C公司取得土地支付契稅400萬元，計(jì)入房產(chǎn)原值地價(jià)：1＋0.04＝1.04（億元）。

　　5.政府補(bǔ)助取得土地：通過政府補(bǔ)助取得土地，應(yīng)當(dāng)按照取得土地時(shí)公允價(jià)值，加上接受土地支付的稅費(fèi)以及土地達(dá)到使用所發(fā)生的成本費(fèi)用之和確定。

　　因此，土地取得方式有多種形式，應(yīng)根據(jù)取得方式的不同，計(jì)算地價(jià)。只有正確計(jì)算地價(jià)，才能正確計(jì)算房產(chǎn)稅，將納稅風(fēng)險(xiǎn)防患于未然。