國(guó)家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(2024年第5號(hào))規(guī)定，現(xiàn)將我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值率的具體測(cè)算辦法公告如下：

一、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目每平方米應(yīng)稅收入、每平方米扣除項(xiàng)目金額測(cè)算土地增值稅預(yù)計(jì)增值率(以下簡(jiǎn)稱預(yù)計(jì)增值率)。

二、每平方米應(yīng)稅收入=∑[各房屋類型每平方米含稅價(jià)格÷(1+增值稅適用稅率)×各房屋類型對(duì)應(yīng)可售建筑面積]÷∑各房屋類型對(duì)應(yīng)可售建筑面積。

各房屋類型，是指住宅類型、商業(yè)類型、車位類型以及其它類型。

每平方米含稅價(jià)格，依次按網(wǎng)簽銷售價(jià)格、政府部門備案價(jià)格、預(yù)計(jì)銷售價(jià)格確定。

三、每平方米扣除項(xiàng)目金額包括：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，由納稅人根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況填報(bào)，并提供相關(guān)材料。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，由納稅人根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況填報(bào)，并提供相關(guān)材料。

2.建筑安裝工程費(fèi)，按照肇慶市發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)并上浮10%計(jì)算確定。

3.前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，根據(jù)計(jì)算確定的建筑安裝工程費(fèi)的20%計(jì)算確定。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，按應(yīng)稅收入乘以增值稅預(yù)繳率，再乘以其適用稅(費(fèi))率計(jì)算扣除。

(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的20%計(jì)算扣除。

四、納稅人應(yīng)在取得該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目第一份銷售(預(yù)售)許可證并取得第一筆預(yù)售(銷售)收入30日內(nèi)提供《土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算表》及相關(guān)材料。

納稅人未按照規(guī)定的期限提供《土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算表》及相關(guān)材料的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)測(cè)算確定預(yù)計(jì)增值率。

五、納稅人對(duì)參照土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算確定的戶內(nèi)裝修成本有異議的，可提供佐證材料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的，予以調(diào)整。

六、預(yù)計(jì)增值率按年動(dòng)態(tài)測(cè)算，每自然年度終了后3個(gè)月內(nèi)，納稅人應(yīng)按照本方法重新測(cè)算預(yù)計(jì)增值率并提供《土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算表》。經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)須調(diào)整預(yù)征率的，納稅人下一個(gè)納稅申報(bào)期按調(diào)整后預(yù)征率預(yù)繳，此前已預(yù)繳的稅款不追溯調(diào)整。

本公告自2025年1月1日起施行，《肇慶市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》(肇慶市地方稅務(wù)局公告2012年第4號(hào))第一條同時(shí)廢止。

特此公告。

稅 屋附件：土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算表.xls

國(guó)家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局

2025年3月5日

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告》的解讀

發(fā)布時(shí)間：2025-03-05     來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局

國(guó)家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局公告2025年第2號(hào))(以下簡(jiǎn)稱《公告》)，現(xiàn)將《公告》解讀如下：

一、《公告》的出臺(tái)背景

2024年12月27日，國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局、國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局公告2024年第5號(hào))，明確了土地增值稅首次預(yù)征納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2025年1月1日后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)計(jì)增值率高低適用不同的預(yù)征率。為明確預(yù)計(jì)增值率的測(cè)算方法，特制定本《公告》。

二、《公告》的主要內(nèi)容

《公告》根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》有關(guān)收入和扣除項(xiàng)目的規(guī)定，明確了預(yù)計(jì)增值率的測(cè)算方法和測(cè)算表格。考慮扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布時(shí)間滯后2-3年的因素，《公告》規(guī)定測(cè)算預(yù)計(jì)增值率時(shí)，建筑安裝工程費(fèi)按照我市發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)上浮10%計(jì)算確定。另外，結(jié)合我市已清算土地增值稅項(xiàng)目的成本費(fèi)用情況，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，根據(jù)計(jì)算確定的建筑安裝工程費(fèi)的20%計(jì)算確定�，F(xiàn)舉例說(shuō)明測(cè)算過(guò)程：

項(xiàng)  目	行次	金額	說(shuō)明
一、每平方米應(yīng)稅收入	1	22,362.39	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）÷（5000+2000+1000)=22362.39
二、預(yù)計(jì)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)                2=3+4+12+13+17	2	113,713,876.70
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額	3	40,000,000.00
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 4=5+6+7+8+9+10+11	4	46,976,800.00
其中	土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)	5	1,000,000.00
建筑安裝工程費(fèi)	6	35,808,500.00	根據(jù)填報(bào)的項(xiàng)目工程各面積按照最新年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)上浮10%計(jì)算確定。
前期工程費(fèi)	7	7,662,800.00	按照建筑安裝工程費(fèi)與戶內(nèi)裝修超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的金額（即第11欄“戶內(nèi)裝修+”）之和乘以20%計(jì)算確定。
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)	8
公共配套設(shè)施費(fèi)	9
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用	10
戶內(nèi)裝修+	11	2,505,500.00	戶內(nèi)裝修超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的金額。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 12=(3+4)*10%	12	8,697,680.00
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等 13=14+15+16	13	644,036.70
其中	城市維護(hù)建設(shè)稅	14	375,688.07	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×7%=375688.07
教育費(fèi)附加	15	161,009.17	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×3%=161009.17
地方教育費(fèi)附加	16	107,339.45	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×2%=107339.45
5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除 17=(3+4)*20%	17	17,395,360.00
三、可售建筑面積	18	8,000.00
五、每平方扣除項(xiàng)目金額 19=2/18	19	14,214.23
六、每平方米增值額 20=1-19	20	8,148.15
七、預(yù)計(jì)增值率 21=20/19*100%	21	57.32%

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總可售建筑面積8000㎡，其中住宅類型5000㎡、商業(yè)類型2000㎡、車位類型1000㎡，各房屋類型的每平方米含稅價(jià)格分別為30000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。該項(xiàng)目發(fā)生取得土地使用權(quán)所支付的金額4000萬(wàn)元、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬(wàn)元，可提供佐證材料并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)戶內(nèi)裝修2000元/㎡，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)增值率計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下表：

三、《公告》的生效時(shí)間

本《公告》施行日期與《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局公告2024年第5號(hào))保持一致，自2025年1月1日起施行。《肇慶市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》(肇慶市地方稅務(wù)局公告2012年第4號(hào))第一條同時(shí)廢止。