國(guó)家稅務(wù)總局惠州市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告

國(guó)家稅務(wù)總局惠州市稅務(wù)局公告2025年第1號(hào)     2025-03-26

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局公告2024年第5號(hào))的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市征管實(shí)際，現(xiàn)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法予以公布，具體詳見(jiàn)附件。

本公告自2025年1月1日起施行�！痘葜菔械胤蕉悇�(wù)局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》(惠州市地方稅務(wù)局公告2010年第1號(hào))關(guān)于“惠州市土地增值稅除保障性住房外預(yù)征率統(tǒng)一為：普通住宅2%，其他3%(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓按規(guī)定清算不適用預(yù)征)”的規(guī)定同時(shí)廢止。

特此公告。

稅 屋附件：

1.土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法

2.土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算表

國(guó)家稅務(wù)總局惠州市稅務(wù)局

2025年3月26日

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局惠州市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告》的解讀

國(guó)家稅務(wù)總局惠州市稅務(wù)局發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局惠州市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局惠州市稅務(wù)局公告 2025年第1號(hào))(以下簡(jiǎn)稱《公告》)，現(xiàn)將《公告》解讀如下：

一、《公告》的出臺(tái)背景

2024年12月27日，國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局、國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局公告2024年第5號(hào))，明確了土地增值稅首次預(yù)征納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2025年1月1日后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)計(jì)增值率高低適用不同的預(yù)征率。為明確我市土地增值稅預(yù)計(jì)增值率的測(cè)算方法，特制定本《公告》。

二、《公告》的主要內(nèi)容

《公告》根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(1993年12月13日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第138號(hào)發(fā)布，根據(jù)2011年1月8日《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》修訂)有關(guān)收入和扣除項(xiàng)目的規(guī)定，明確了預(yù)計(jì)增值率的測(cè)算方法和測(cè)算表格�？紤]扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布時(shí)間滯后2-3年的因素，《公告》規(guī)定測(cè)算預(yù)計(jì)增值率時(shí)，建筑安裝工程費(fèi)按照我市發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)上浮30%計(jì)算確定。另外，結(jié)合我市已清算土地增值稅項(xiàng)目的成本費(fèi)用情況，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，根據(jù)計(jì)算確定的建筑安裝工程費(fèi)的22%計(jì)算確定。現(xiàn)舉例說(shuō)明測(cè)算過(guò)程：

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總可售建筑面積8000㎡，其中住宅類型5000㎡、商業(yè)類型2000㎡、車位類型1000㎡，各房屋類型的每平方米含稅價(jià)格分別為30000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。該項(xiàng)目發(fā)生取得土地使用權(quán)所支付的金額4000萬(wàn)元、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬(wàn)元，可提供佐證材料并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)戶內(nèi)裝修2000元/㎡，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)增值率計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下表：

項(xiàng)  目	行次	金額	說(shuō)明
一、每平方米應(yīng)稅收入	1	22,362.39	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）÷（5000+2000+1000)=22362.39
二、預(yù)計(jì)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)                2=3+4+12+13+17	2	114,710,040.70
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額	3	40,000,000.00
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 4=5+6+7+8+9+10+11	4	47,743,080.00
其中	土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)	5	1,000,000.00
建筑安裝工程費(fèi)	6	35,808,500.00	根據(jù)填報(bào)的項(xiàng)目工程各面積按照最新年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)上浮30%計(jì)算確定。
前期工程費(fèi)	7	8,429,080.00	按照建筑安裝工程費(fèi)與戶內(nèi)裝修超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的金額（即第11欄“戶內(nèi)裝修+”）之和乘以22%計(jì)算確定。
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)	8
公共配套設(shè)施費(fèi)	9
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用	10
戶內(nèi)裝修+	11	2,505,500.00	戶內(nèi)裝修超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的金額。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 12=(3+4)*10%	12	8,774,308.00
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等 13=14+15+16	13	644,036.70
其中	城市維護(hù)建設(shè)稅	14	375,688.07	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×7%=375688.07
教育費(fèi)附加	15	161,009.17	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×3%=161009.17
地方教育費(fèi)附加	16	107,339.45	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×2%=107339.45
5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除 17=(3+4)*20%	17	17,548,616.00
三、可售建筑面積	18	8,000.00
五、每平方扣除項(xiàng)目金額 19=2/18	19	14,338.76
六、每平方米增值額 20=1-19	20	8,023.63
七、預(yù)計(jì)增值率 21=20/19*100%	21	55.96%

三、《公告》的生效時(shí)間

根據(jù)《稅務(wù)規(guī)范性文件制定管理辦法》(2017年5月16日國(guó)家稅務(wù)總局令第41號(hào)公布，根據(jù)2019年11月26日國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào)第一次修正，根據(jù)2021年12月31日國(guó)家稅務(wù)總局令第53號(hào)第二次修正)第十四條第三款“與法律、法規(guī)、規(guī)章或者上級(jí)機(jī)關(guān)決定配套實(shí)施的稅務(wù)規(guī)范性文件，其施行日期需要與前述文件保持一致的，不受本條第一款、第二款時(shí)限規(guī)定的限制”的規(guī)定，由于《公告》是與《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局公告2024 年第5號(hào))配套實(shí)施的稅務(wù)規(guī)范性文件，因此，《公告》的施行日期需與《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局公告2024 年第5號(hào))的施行日期保持一致，即《公告》自2025年1月1日起施行。同時(shí)，《惠州市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》(惠州市地方稅務(wù)局公告2010年第1號(hào))關(guān)于“惠州市土地增值稅除保障性住房外預(yù)征率統(tǒng)一為：普通住宅2%，其他3%(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓按規(guī)定清算不適用預(yù)征)”的規(guī)定同時(shí)廢止。