國家稅務總局廣州市稅務局關(guān)于明確土地增值稅預計增值率測算方法及公布土地增值稅扣除項目金額參考標準的公告

國家稅務總局廣州市稅務局公告2025年第1號      2025-03-23

根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號，國家稅務總局公告2018年第31號修改)、《國家稅務總局廣東省稅務局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》(2019年第5號)、《國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的公告》(2024年第5號)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市征管實際，現(xiàn)將土地增值稅預計增值率測算及土地增值稅扣除項目金額參考標準等事項予以公布。

一、土地增值稅預計增值率測算

(一)對2025年1月1日以后首次產(chǎn)生土地增值稅預征納稅義務的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應在取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目第一份預售(銷售)許可證并取得第一筆預售(銷售)收入30日內(nèi)，按照土地增值稅預計增值率測算方法(附件1)，向主管稅務機關(guān)提供《土地增值稅預計增值率測算表》(附件2，下同)及相關(guān)材料。

(二)預計增值率按年動態(tài)測算，每自然年度終了后的3個月內(nèi)，納稅人應重新測算預計增值率，并向主管稅務機關(guān)提供《土地增值稅預計增值率測算表》及相關(guān)材料。

(三)納稅人未按照規(guī)定的期限提供《土地增值稅預計增值率測算表》及相關(guān)材料的，由主管稅務機關(guān)測算確定預計增值率。

(四)預計增值率變化需調(diào)整土地增值稅預征率的，納稅人下一個納稅申報期按調(diào)整后預征率預繳，此前已預繳的稅款不追溯調(diào)整。

二、土地增值稅扣除項目金額參考標準

本公告公布的廣州市2008-2021年土地增值稅扣除項目金額參考標準(附件3，以下簡稱造價標準)主要用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預計增值率測算以及土地增值稅清算管理。

(一)土地增值稅預計增值率測算

適用我局發(fā)布的最新年度造價標準。

(二)土地增值稅清算管理

1.納稅人辦理土地增值稅清算所附送的憑證資料不符合清算要求或不實的，稅務機關(guān)可以參照造價標準依法核定土地增值稅相關(guān)扣除項目金額，并據(jù)以計算扣除。

2.稅務機關(guān)核定扣除項目金額時，適用房產(chǎn)工程開工至竣工期間所對應年度的標準數(shù)值。如房產(chǎn)工程開工至竣工期間跨多個年度的，適用所跨年度標準數(shù)值的加權(quán)平均值。

3.納稅人對稅務機關(guān)核定的扣除項目金額有異議的，應當提供相關(guān)證據(jù)材料，經(jīng)稅務機關(guān)認定后，予以調(diào)整。上述相關(guān)證據(jù)材料包括但不限于竣工圖、工程承發(fā)包合同、工程結(jié)算書等。如相關(guān)證據(jù)材料存在缺失，納稅人可以提供有資質(zhì)的工程造價咨詢企業(yè)出具符合要求的工程造價成果文件作為補充證據(jù)材料，經(jīng)稅務機關(guān)認定后，予以調(diào)整。

本公告自2025年1月1日起施行�！稄V州市地方稅務局關(guān)于我市土地增值稅預征率的公告》(2017年第7號)第一條、第二條同時廢止。

特此公告。

稅 屋附件：

1.土地增值稅預計增值率測算方法

2.土地增值稅預計增值率測算表

3.廣州市2008-2021年土地增值稅扣除項目金額參考標準

國家稅務總局廣州市稅務局

2025年3月23日

關(guān)于《國家稅務總局廣州市稅務局關(guān)于明確土地增值稅預計增值率測算方法及公布土地增值稅扣除項目金額參考標準的公告》的解讀

國家稅務總局廣州市稅務局公布了《國家稅務總局廣州市稅務局關(guān)于明確土地增值稅預計增值率測算方法及公布土地增值稅扣除項目金額參考標準的公告》(2025年第1號，以下簡稱《公告》)�，F(xiàn)解讀如下：

一、《公告》的出臺背景

2024年12月27日，國家稅務總局廣東省稅務局、國家稅務總局深圳市稅務局聯(lián)合發(fā)布了《國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的公告》(2024年第5號)，明確了土地增值稅首次預征納稅義務發(fā)生時間在2025年1月1日后的房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)預計增值率高低適用不同的預征率。

《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號，國家稅務總局公告2018年第31號修改)第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關(guān)確定。”《國家稅務總局廣東省稅務局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》(2019年第5號)第五條規(guī)定：“稅務機關(guān)可參照當?shù)毓こ淘靸r指標，結(jié)合市場因素，確定前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的土地增值稅扣除項目金額標準。”第二十七條規(guī)定：“納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，主管稅務機關(guān)應發(fā)出交換意見的稅務事項通知書，通知納稅人在收到通知書之日起15日內(nèi)回復意見、提交證據(jù)。主管稅務機關(guān)應充分聽取納稅人的意見，對納稅人提供的事實、證據(jù)予以復核，必要時引用第三方專業(yè)機構(gòu)意見，經(jīng)主管稅務機關(guān)會同項目清算審核組集體審議后，認為事實不清、證據(jù)不足的，參照土地增值稅扣除項目金額標準據(jù)以計算扣除，并發(fā)出核定征收的稅務事項通知書。”

因此，為明確土地增值稅預計增值率的測算方法，規(guī)范土地增值稅預征、清算過程中扣除項目金額參考標準的運用，制定本《公告》。

二、《公告》的主要內(nèi)容

《公告》包括兩項內(nèi)容：

(一)明確土地增值稅預計增值率測算方法

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》有關(guān)收入和扣除項目的規(guī)定，明確了預計增值率的測算方法和測算表格�？紤]扣除項目金額標準發(fā)布時間滯后2-3年的因素，《公告》規(guī)定測算預計增值率時，建筑安裝工程費按照我市發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項目金額標準上浮30%計算確定。另外，結(jié)合我市已清算土地增值稅項目的成本費用情況，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用，根據(jù)計算確定的建筑安裝工程費的25%計算確定�，F(xiàn)舉例說明測算過程：

某房地產(chǎn)開發(fā)項目總可售建筑面積8000㎡，其中住宅類型5000㎡、商業(yè)類型2000㎡、車位類型1000㎡，各房屋類型的每平方米銷售收入分別為30000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。該項目住宅層高20層、商業(yè)類型為裙樓、車位類型為地下室一層。該項目發(fā)生取得土地使用權(quán)所支付的金額4000萬元、土地征用及拆遷補償費100萬元，可提供佐證材料并經(jīng)稅務機關(guān)確認戶內(nèi)裝修2000元/㎡。結(jié)合目前廣州市發(fā)布的最新年度(2021年度)土地增值稅扣除項目金額參考標準，該項目預計增值率計算過程見下表：

項  目	行次	金額（元）	說明
一、每平方米應稅收入	1	22,362.39	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）÷（5000+2000+1000)=22362.39
二、預計扣除項目金額合計                2=3+4+12+13+17	2	121,082,049.20
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額	3	40,000,000.00
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 4=5+6+7+8+9+10+11	4	52,644,625.00
其中	土地征用及拆遷補償費	5	1,000,000.00
建筑安裝工程費	6	40,857,700.00	根據(jù)填報的項目工程各面積最新年度土地增值稅扣除項目金額參考標準（廣州市2021年土地增值稅扣除項目金額參考標準）上浮30%計算確定。
前期工程費	7	10,328,925.00	按照建筑安裝工程費與戶內(nèi)裝修超過標準的金額（即第11欄“戶內(nèi)裝修+”）之和乘以25%計算確定。即：（6欄+11欄）×25%。
基礎設施費	8
公共配套設施費	9
開發(fā)間接費用	10
戶內(nèi)裝修+	11	458,000.00	戶內(nèi)裝修超過標準的金額。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用 12=(3+4)×10%	12	9,264,462.50
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等 13=14+15+16	13	644,036.70
其中	城市維護建設稅	14	375,688.07	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×7%=375688.07
教育費附加	15	161,009.17	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×3%=161009.17
地方教育附加	16	107,339.45	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×2%=107339.45
5.財政部規(guī)定的其他扣除 17=(3+4)×20%	17	18,528,925.00
三、可售建筑面積	18	8,000.00
四、每平方扣除項目金額 19=2/18	19	15,135.26
五、每平方米增值額 20=1-19	20	7,227.13
六、預計增值率 21=20/19×100%	21	47.75%

(二)公布土地增值稅扣除項目金額參考標準

廣東省、廣州市稅務部門委托相關(guān)造價管理部門編制了廣州市2008-2021年土地增值稅扣除項目金額參考標準(簡稱造價標準),均已通過專家評審驗收，為進一步提升土地增值稅清算質(zhì)效，維護房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，助力營造公平公正的稅收營商環(huán)境，現(xiàn)對外發(fā)布。造價標準主要包含基礎工程、地下室工程、地上建筑工程、特殊裝飾工程、燃氣工程、室外配套工程、其他工程等類別，主要用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預計增值率測算以及土地增值稅清算管理。

在土地增值稅清算過程中，納稅人符合《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號，國家稅務總局公告2018年第31號修改)第四條、《國家稅務總局廣東省稅務局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》(2019年第5號)第二十七條規(guī)定的，稅務機關(guān)參照造價標準核定其扣除項目金額，并據(jù)以計算扣除。稅務機關(guān)核定扣除項目金額時，適用房產(chǎn)工程開工至竣工期間所對應年度的標準數(shù)值。如房產(chǎn)工程開工至竣工期間跨多個年度的，適用所跨年度標準數(shù)值的加權(quán)平均值。納稅人對稅務機關(guān)核定的扣除項目金額有異議的，應當提供相關(guān)證據(jù)材料，經(jīng)稅務機關(guān)認定后，予以調(diào)整。上述相關(guān)證據(jù)材料包括但不限于竣工圖、工程承發(fā)包合同、工程結(jié)算書等。如相關(guān)證據(jù)材料存在缺失，納稅人可以提供有資質(zhì)的工程造價咨詢企業(yè)出具符合要求的工程造價成果文件作為補充證據(jù)材料，經(jīng)稅務機關(guān)認定后，予以調(diào)整。

三、《公告》的生效時間

本《公告》施行日期與《國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的公告》(2024年第5號)保持一致，自2025年1月1日起施行�！稄V州市地方稅務局關(guān)于我市土地增值稅預征率的公告》(2017年第7號)第一條、第二條同時廢止。